※武蔵小杉マンション街

12月のマンション需要、大幅に改善?

首都圏マンションの12月、2016年の数字が本日発表されましたが、非常に良好な数字となりました。12月の契約率は76.6%となり、好不調の分かれ目である70%を3カ月ぶりに上回りました。発売戸数も7007戸と、前年比プラス13.2%となりました。上昇は3カ月ぶりです(図1)。


マンション価格は急速な下落トレンドに

この12月の契約率、発売戸数の改善ですが、マンション価格の大幅下落が要因と見られます。一戸当たり価格は5078万円となり、前年比6.9%下落となりました。下落は11月のマイナス18.4%に次いで2カ月連続となります。

文章でこう書いても実感がわきませんが、グラフにしてみると、マンション価格は大幅な下落基調に入ったことが分かります(図2)。発売価格の3カ月移動平均を見ると、12月は5078万円と、2015年5月(4812万円)以来の低水準となりました。

マンション価格、今後も下落継続か?

では、12月のマンション価格下落は一時的なものなのでしょうか。ここで、マンション価格が都民の平均年収の何倍か–を年ベースを見てみると、2015年は8.0倍となり3年連続で上昇、バブル経済のピークだった1990年の8.35倍以来の高水準となりました。

 2016年のマンション平均価格は5490万円と、2015年の5518万円から、やや下落となりました。下落は4年ぶりです。一方、都民の2016年の年収はまだ発表されていませんので、2015年の数字をそのまま使うと、2016年は7.96倍となり、4年ぶりの低下となる可能性が出てきました。こう書くと、劇的な変化に見えますが、グラフでみてみると、2015年からの低下幅は小幅に留まっています(図3)。


購入できる不動産価格のメドは一般に年収の5倍と言われます。首都圏は特殊な場所らしく、1980年代後半のバブル経済以後も、5倍を下回ったことはありません。それでも8倍ともなると、庶民の手の届かない水準だったわけです。

1980年から2016年までの年収倍率の平均は6.07倍でした。とすれば、2016年の水準(7.96倍)から、まだ下落余地があると考えることもできます。さらに米国の大統領選挙後の金利上昇(図4)を踏まえると、住宅ローン金利は今後さらに上昇してくる可能性があります。とすれば、首都圏マンション価格の下落が今後も続く可能性は否定できません。


本日もお付き合い、有難うございます。

※尚、このブログは、マンションの購入について特定の行動を推奨するものではありません。購入等の決定はご自身の判断でお願いします。